离婚房子是贷款怎么办？|联系电话：400-011-8982

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离婚时房产还有贷款(抵押贷款)未还清，是比较常见也比较复杂的情况。处理的核心原则是：“房屋价值减去贷款债务，等于净资产，对净资产进行分割”。

由于银行对贷款合同有严格要求，处理方式主要分为以下三种情况：

一、 协商处理(最常见的方式)

夫妻双方协商达成一致，通常有以下几种方案：

1. 一方拿房，给另一方补偿(最常见的“归并”)

即房子归其中一方所有，由拿房的一方继续还贷，并支付折价款给另一方。

补偿金额计算公式：

应补偿给另一方的金额 = (房子现市场价值 - 剩余未还贷款本金)÷ 2

注：房子现价值通常需双方认可或评估;剩余贷款以银行打印的还款清单为准。

操作难点： 银行通常不会轻易同意变更贷款人(“转按揭”)。

解决办法：

筹钱解押： 拿房的一方凑钱把贷款一次性还清(赎楼)，解除抵押后，办理离婚析产过户，过户到自己名下。如果没钱，可以找担保公司垫资(俗称“过桥”)，过户后再抵押经营贷或消费贷出来还钱(有合规风险，需谨慎)。

配合还贷： 如果拿房的一方征信良好，部分银行允许变更主贷人。这需要双方配合去银行办理变更手续，然后凭银行证明去不动产中心办理变更登记。

2. 卖房分钱(最干净、纠纷最少的方式)

双方都不想要房子，或者都没能力单独承担房贷。

操作流程： 双方协商卖房，用卖房款优先偿还银行贷款，剩下的钱(净利润)由双方平分。

注意： 如果房子还在抵押中，卖房需要买家配合“赎楼”，流程相对繁琐，建议通过正规中介操作。

3. 两人共有(不推荐，风险大)

房子暂时不分割，仍登记在两人名下，贷款也由两人共同承担(或者一方还贷，另一方拿钱)。

风险： 离婚后双方关系不再紧密，如果一方以后不配合卖房、不配合过户，或者不再按时还贷，会严重影响另一方的征信和生活。除非是为了孩子上学等特殊情况，一般不建议采用这种方式。

二、 法院判决处理

如果双方协商不成，起诉到法院，法院通常的处理原则如下：

竞价取得： 如果双方都想要房子，且都愿意给对方补偿，法院可能会组织竞价，出价高者得房，并按出价金额扣除贷款后补偿对方。

判给一方： 法院一般会根据有利于生活、照顾子女和女方权益的原则判决房子归一方所有。

通常判给主贷人或实际抚养孩子的一方。

获得房子的一方需要支付给另一方折价款(计算方式同上：房价-贷款/2)。

处理银行贷款： 法院的判决书或调解书具有法律效力，可以直接作为去不动产登记中心办理析产过户的依据(部分城市需要银行出具同意函，或者先解押)。

三、 特别注意的风险点

1. “假离婚买房”或“转按揭”风险

市面上有些中介宣传可以办理“离婚析产不还贷直接过户”，这通常涉及违规操作。正规流程中，银行为了保障债权，要求抵押期间转让房产必须经过银行同意。如果银行不同意变更贷款人，拿房的一方必须有足够的资金先还清贷款。

2. 离婚协议要写清楚

如果协议离婚，一定要在《离婚协议书》中写明：

房子归谁?

剩余贷款由谁偿还?

何时配合办理过户?

如果不配合过户的违约责任。

关键条款示例： “位于XX处的房产归男方所有，剩余房贷由男方偿还。男方需在X年X月X日前支付女方房屋折价款人民币XX万元。女方在收到款项后X日内配合男方办理过户手续。”

3. 债务不因离婚而自动消失

即使离婚协议写了“贷款由男方还”，但如果男方断供，银行依然有权起诉夫妻双方(因为贷款合同是两个人签的)，女方的征信也会受影响，甚至被银行追债。

救济手段： 女方被银行扣款后，可以凭离婚协议向男方追偿。

最省事的办法是卖房分钱;如果一方想要房，必须提前算好账(房价-贷款)，确认有能力支付折价款并承担后续贷款，最好能在过户前筹钱把贷款结清。